| |
Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancı
Gelir Vergisi Yasası'nın mükerrer
80/6'ncı maddesi uyarınca ivazsız olarak yapılan
intikaller hariç olmak üzere edinim şekli ne olursa
olsun gayrimenkullerin, iktisap tarihinden
başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından
doğan kazançlar "değer artış kazancı" sayılarak
gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Ancak bu tür kazançların vergiye tabi tutulması
sırasında safi değer artış kazancı, Gelir Vergisi
Yasası'nın mükerrer 81'inci maddesinde yer alan
ilkeler çerçevesinde tespit edilmektedir.
Yasal düzenleme gereği olarak değer artışında safi
kazanç; elden çıkarma karşılığında alınan para ve
ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her
türlü menfaatlerin toplam tutarından, elden çıkarma
dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan
giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi
suretiyle bulunmaktadır. Bu bağlamda iktisap bedeli,
elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay
hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce
belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış
oranında artırılarak tespit edilmektedir. Şu kadar
ki; bu endekslemenin yapılabilmesi için toptan eşya
fiyatlarındaki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde
olması gerekmektedir.
Vergi idaresi son yıllarda sahip olduğu
gayrimenkulleri satanlardan değer artışı kazancı
elde edip de bu kazançlarını beyan etmeyenleri
izlemeye almış ve bu bağlamda beyanda bulunmayanlar
hakkında işlem yapmaya başlamıştır.
Bu konuda özellikle beyana tabi kazancın
hesaplanmasında bazı yanılgıların var olduğu
gözlenmektedir. Bu yanılgılar daha çok beyana tabi
olması gereken safi kazancın hesaplanması ile
ilgilidir.
Örneğin 05.11.2001 tarihinde 3 milyar (3.000.-YTL)
liraya satın aldığı bir gayrimenkulü 10.10.2005
tarihinde 26.000.-YTL'ye satan bir kişinin bu satış
işleminden elde ettiği değer artış kazancını beyan
etmediğini varsayalım. Bu kişinin beyan dışı
bıraktığı değer artış kazancı kaç YTL olacaktır? Bu
sorunun doğru yanıtını bulabilmek için öncelikle
ilgili yasa maddelerinde yer alan işlemlerin
yapılması gerekmektedir.
Öncelikle, satış konusu gayrimenkulün edinim değeri
olan 3 milyar liranın güncelleştirilmesi
gerekmektedir. Bunun için bu gayrimenkulün edinim
tarihindeki toptan eşya fiyatı endeksi olan 4.755.5
değeri ile satışın yapıldığı 10 Ekim 2005 tarihinden
önceki ayın endeksi olan 8.950.24 değerini esas
alarak iktisap değerini güncelleştirilecektir. Buna
göre;
. Satılan gayrimenkulün satış günündeki düzeltilmiş
(güncel) değeri= (3.000.- x 8.950.24/4.755.5=)
5.646.24.-YTL'dir. Bu tutar hesaplamalar sırasında
5.646.-YTL olarak dikkate alınacaktır.
Bu değer esas alınarak, söz konusu gayrimenkulün
satışından elde edilen değer artış kazancının beyan
edilmesi gerekmektedir. Ancak bu aşamada da 2005
yılında değer artış kazançlarının 13.000.-YTL'lik
kısmı gelir vergisinden istisna edildiği için
istisna uygulamasından sonra kalan kısım (değer
artış kazancı) (26.000-5.646-13.000=) 7.354.-YTL
olmaktadır.
Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancının
hesaplanması sırasında uygulamada bazı hallerde
edinim tarihinin tespiti de duraksama konusu
olmaktadır. Bu bağlamda;
. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları
dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis
tarihinde ortak tarafından satın alınmış
sayılmaktadır.
. Arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi ve
müteahhit arasında arsanın ve dairelerin teslimi
konusunda bir sözleşmenin varlığı halinde,
sözleşmede yer alan teslim tarihinde dairelerin
teslim edilmemiş olması, bunun sonucunda da
dairelerin gecikmeli olarak teslim edilmesi halinde,
fiili teslim tarihi olarak tapu kayıtları dikkate
alınmaktadır. Ancak arsa sahibinin, arsa teslimi
karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi
tapuya tescil tarihinden önceki bir tarih ise ve bu
durum kanıtlanabiliyorsa bu takdirde edinim tarihi
olarak fiili teslim tarihi esas alınabilmektedir.
(Beyanname Düzenleme Kılavuzu, 2006 HUD Yayınları,
Sf: 218)
Uygulamada gayrimenkul satışı yapanların, bu satış
işleminden doğan değer artış kazancının beyanı
konusunda yeteri kadar titiz olmadıkları
gözlenmektedir.
Ancak Vergi İdaresi bu konuda tapu işlemlerini esas
alarak yapmış olduğu çalışmalar sonucunda beyan dışı
kalmış bulunan değer artış kazançlarını tespit
etmekte ve konuya ilişkin vergilendirme işlemlerini
yapmaktadır.
Veysi Seviğ Dünya
16.10.2006
|
|
