|
29 Ağustos 2007 ÇARŞAMBA |
Resmî Gazete |
Sayı : 26628 |
Maliye Bakanlığından:
MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ (SIRA NO: 313)
(1) Hazinenin özel mülkiyetindeki
taşınmazların satılması görev ve yetkisi, 10/12/2003
tarihli, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol
Kanununun 46 ncı maddesi ve 14/12/1983 tarihli, 18251
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 178 sayılı Maliye
Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun
Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendine
göre Bakanlığımıza ait olup bu işlemler, esas olarak
8/9/1983 tarihli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu
Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan ve
19/6/2007 tarihli, 26557 sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında
Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmektedir.
(2) Buna göre, Hazinenin özel mülkiyetinde
bulunan taşınmazların satış işlemleri ilgili mevzuat
hükümleri dikkate alınarak aşağıda belirtilen esaslara
göre yürütülecektir.
I. TANIMLAR
(1) Tebliğde geçen,
a) Bakanlık; Maliye Bakanlığını,
b) Hazineye ait taşınmaz; Hazinenin özel
mülkiyetinde bulunan taşınmazları,
c) Yönetmelik; Hazine Taşınmazlarının
İdaresi Hakkında Yönetmeliği,
ifade eder.
II.
SATILAMAYACAK TAŞINMAZLAR
(1) Satışı mümkün olmayan taşınmazlar
aşağıda belirtilmiştir.
a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan
taşınmazlar,
b) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup
tescili mümkün olmayan taşınmazlar,
c) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı
Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlar,
ç) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür
ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup,
Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen
taşınmazlar,
d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli
Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat
anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması
nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken
taşınmazlar,
e) 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama
Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu
Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde
kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun
görülmeyen taşınmazlar,
f) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri
Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında
kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun
görülmeyen taşınmazlar,
g) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman
Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih
ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı
emrine geçen taşınmazlar,
ğ) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi
Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve
Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye
ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin
hissedar olduğu taşınmazlar hariç),
h) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve
Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı
İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin
Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi
verilen taşınmazlar,
ı) 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi
Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle
Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması
nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi
gereken taşınmazlar,
i) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera
Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme
tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,
k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983
tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü
maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,
l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum
ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı
verilmesi gereken taşınmazlar,
m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu
paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,
n) İmar planlarında bir kamu hizmeti için
ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu
hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),
o) Kısmi satın alma talebi olan ancak,
ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,
III. SATIŞA
ÇIKARMA YETKİSİ
(1) Tahmin edilen satış bedeli yılı Merkezi
Yönetim Bütçe Kanununun (İ) cetvelinde 2886 sayılı
Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal
sınırların dört katına kadar olan taşınmazların satışa
çıkarılmasına ilgili Valilikler (Defterdarlıklar)
yetkilidir. İlçelerden gelen satış talepleri
Valiliklerce (Defterdarlık) incelenerek yukarıda
belirtilen yetki çerçevesinde en geç 1 ay içinde karara
bağlanacaktır.
(2) 16/2/1995 tarihli ve 4070 sayılı
Kanunun 5, 6 ve 7 nci maddelerine göre yapılacak
doğrudan satışlar ile 29/6/2001 tarih ve 4706 sayılı
Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve
Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ( c ), ( d ), ( e )
ve ( g ) bentlerine göre yapılacak doğrudan satın alma
talepleri yukarıda belirtilen parasal sınırlar göz
önünde bulundurularak ilgili Valiliklerce
(Defterdarlık), ( a ), ( b ), ( f ), ( h ) ve ( i )
bentleri ile ikinci ve diğer fıkralarına göre yapılacak
doğrudan satın alma talepleri ise Bakanlıkça
sonuçlandırılacaktır.
IV. TAHMİN
EDİLEN BEDELİN TESPİTİ
(1) Tahmin edilen bedel, Yönetmelikte
belirtilen esaslar çerçevesinde tespit edilir.
(2) Bu bedelin tespitinde ayrıca;
a) Taşınmaz üzerinde Hazineye ait bina
bulunması durumunda bina değerinin, 29/7/1970 tarihli ve
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun uygulanmasında esas
alınan bina inşaat metrekare maliyet bedelleri dikkate
alınarak tespit edilmesi,
b) 4706 sayılı Kanunun 19/7/2003 tarihinde
yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrasının "Bu
maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait
taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler,
başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal
eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve
tazminat talep edemezler." hükmü gereğince bu tarihten
sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı
ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı
ve tesislerin bedelinin de değerlendirmeye dahil
edilmesi,
c) Uygulama imar planı yapılmayan ancak
nazım imar planı içinde bulunan taşınmazların; ilgili
belediyelerin yerleşim alanının devamında yer alması,
alt yapı hizmetlerinden henüz yararlanmıyor olsa dahi
imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda
bulunması, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki
artış itibariyle uygulama imar planının
düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması durumlarının
değerleme sırasında dikkate alınması,
ç) Taşınmazın bulunduğu bölgede, Hazine ve
diğer kamu kurum veya kuruluşları tarafından
gerçekleştirilen satış, kamulaştırma, satın alma ve
kiralama işlemlerinde oluşan bedellerin dikkate alınması
ve bunların "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar
Formu"nun (Ek-3) "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek
Diğer Hususlar" bölümünde gösterilmesi,
d) Taşınmazın imar durumu, bina ve inşaat
sahası büyüklüğü, işyerlerine, meskun yerlere yakınlığı
ve ulaştırma durumu, belediye hizmetlerinden yararlanıp
yararlanmadığı, bitki örtüsü, toprak cinsi ve yapısı vb.
itibariyle en iyi kullanım alternatiflerinin göz önünde
bulundurulması,
e) Belediye ve mücavir alan içinde her
ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile
gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan
parsellenmemiş arazilerin yerleşik (meskun) halde olup
olmadığına bakılmaksızın arsa,
Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da
her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış
olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan
ve belediye hizmetlerinden
en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol,
su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.)
parsellenmemiş araziler arsa,
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde
bulunup yukarıda belirtilen kapsamda kalmayan araziler
ile bu sınırlar dışında bulunan arazi vasfındaki
taşınmazların zirai faaliyete (Arazinin; hububat, sanayi
ve yem bitkileri, baklagiller, sebze ve diğer tarla
bitkileri ile bağ, bahçe, çay, meyve, kavak ve sair ağaç
türlerinin yetiştirilmesinde kullanılması zirai faaliyet
olarak nitelendirilecektir.) konu edilmeyerek başka bir
amaçla (mesken, akaryakıt istasyonu, restaurant, sanayi
tesisi v.b) kullanıldığının belirlenmesi durumunda arsa,
mevcut durumunda vasfı arsa olarak belirtilmiş ise arsa,
olarak değerlendirilmesi gerektiğinden buna
uygun asgari metrekare birim bedelinin belirlenmemiş
olması durumunda,
4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul
Kanununun 72 nci maddesine göre oluşturulacak
takdir komisyonu vasıtasıyla asgari metrekare birim
bedelinin belirlenmesinin istenilmesi,
f) Üzerinde bina bulunan Hazineye ait
taşınmazın asgari metrekare birim bedelleri farklı olan
iki veya daha fazla caddeye/sokağa cephesinin bulunması
durumunda, inşaat ruhsatına esas inşaat istikamet
rölevesindeki ön cephe durumu tespit edilerek ön
cephenin bulunduğu cadde veya sokağa göre,
Üzerinde bina bulunmayan taşınmazların ise
ilgili belediyesince imar planında aynı ada içerisindeki
diğer parsellerin durumu dikkate alınarak belirlenecek
ön cephenin bulunduğu cadde/sokağa göre,
asgari metrekare birim bedelinin
belirlenmesi,
Taşınmazın bir tarafının cadde bir
tarafının ise sokağa cephesinin bulunması durumunda ise
cadde tarafı için belirlenen asgari metrekare birim
bedelinin dikkate alınması,
gerekmektedir.
g) Tarım arazisi olarak kullanılan Hazine
taşınmazlarına "Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri"
dikkate alınarak yapılacak değer tespiti "Satış İşlemine
Esas Kıymet Takdir Karar Formu"nun "Taşınmazın Değerini
Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde
gösterilecektir.
"Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri"; bir
mala bu yöntemle değer biçmede, malın saptanan ortalama
gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından
ibarettir. Diğer bir ifadeyle, bu kritere göre bir malın
değeri, o maldan ileride elde edilebileceği varsayılan
bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi
olarak kabul edilmektedir. Bu durum genellikle
taşınmazlara ait bir husus olduğu için kapitalleştirme
kriteri özellikle tarım arazilerinin değerlerinin
belirlenmesinde kullanılmaktadır.
Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde
öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının
tespit edilmesi durumunda arazinin değeri;
K = R/f förmülü uygulanarak bulunacaktır.
Burada; K = Arazinin değeri (YTL),
R = Arazinin rantı (YTL),
f = Kapitalizasyon faiz
oranını (%) ifade etmektedir.
Kapitalizasyon faiz oranı; tarım
faaliyetinin yapıldığı bölge için ilgili kurum ve
kuruluşlar tarafından belirlenmesi mümkün olduğundan bu
oranın tespiti için idaremizce herhangi bir hesaplama
yapılmayacak, değeri tespit edilecek arazinin bulunduğu
bölgenin kapitalizasyon faiz oranının Tarım İl
Müdürlüğünden temin edilmesi yoluna gidilecektir.
Arazinin Rantı ise; arazinin üretim hedefi
ile onun idare sistemine göre değişiklik gösterecektir.
Diğer bir anlatımla, rantın hesap ediliş şekli, arazinin
senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya
periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim
sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin
kiracılık, ortakçılık, mal sahipliği gibi usullerle
yapılmasına göre değişiklik gösterecektir. Hazine
taşınmazlarının değer tespitinde mal sahipliği usulü
dikkate alınarak arazi rantı hesaplanacaktır.
Mal sahipliği tarafından işletilen
arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül esas alınarak
hesaplanabilecektir.
Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH)
– Yapılan Masraflar (YM) şeklindedir.
Söz konusu arazi rantının hesabında
kullanılacak olan ve giderleri oluşturan hususlar arazi
üzerinde alınacak ürün türüne göre değişiklik
gösterebilecektir. Bu nedenle arazi üzerinden alınacak
ürün türlerine göre geçerli olan giderlerin belli bir
standartta olabileceği dikkate alındığında bu
masrafların da her bir ürün çeşidi için hangi tutarda
olduğu hususu ilgili Tarım İl Müdürlüklerinden sorularak
tespit edilebilecektir.
Ancak, taşınmazların gerek kapitalizasyon
oranının, gerekse arazi üzerinde bir dönemde alınabilen
ürün çeşidine karşılık gelen masrafların temini parsel
bazında her defasında ilgili kurumdan sorulmak yerine,
köy ve mevkii için belirlenmiş olan kapitalizasyon oranı
esas alınacak ve ürün türüne göre belirlenmiş olan
masraflar taşınmazlardan elde edilebilen ürünlere
uygulanarak gerekli hesaplamalar yapılacaktır.
İlgili kurumlardan, kapitalizasyon
oranının, arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün
çeşidinin, bu ürünlerin satış fiyatının ve bu ürünlerin
üretiminde yapılan masrafların temininden sonra arazinin
aşağıda belirtilen formül yardımıyla değeri
hesaplanacaktır.
Örnek: (A) İlinin, (X) ilçesinin, (Y)
Köyünde Hazineye ait araziden bir hasat dönemi
içerisinde elde edilen ürünler ile yan ürün çeşitlerine
ilişkin veriler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
|
SIRA NO |
*ARAZİDEN
ALINAN
ÜRÜNÜN TÜRÜ |
*ARAZİDEN
ALINAN
ÜRÜNÜN VERİMİ
(Kg/Dönüm) |
*ÜRÜNÜN FİYATI (YTL/Kg) |
ÜRÜNDEN ELDE
EDİLEN GAYRİ SAFİ HASILA
(YTL) |
*ELDE EDİLEN
ÜRÜN İÇİN YAPILAN MASRAFLAR (YTL) |
ÜRÜNDEN ELDE
EDİLEN NET GELİR
(ARAZİNİN RANTI)
(YTL) |
|
1
|
BUĞDAY |
|
|
213,00 |
53,00 |
160,00 |
|
Dane |
300 |
0,50 |
150,00 |
|
|
| |
|
Saman |
350 |
0,18 |
63,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
BOSTAN |
1400 |
0,40 |
560,00 |
100,00 |
460,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
YULAF |
|
|
180,00 |
62,00 |
118,00 |
|
Dane |
350 |
0,40 |
140,00 |
|
|
|
Saman |
400 |
0,10 |
40,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
TOPLAM |
|
|
953,00 |
215,00 |
738,00 |
|
*
İşaretli veriler
ilgili kurumdan temin edilecektir. |
Yukarıda yer alan veriler ışığında;
Net Gelir 738,00
Arazi Değeri = ---------------------- =
-------------- = 14.760 YTL/Dönüm
** Kap.
Faizi **0,05
** işaretli oran, (X) ilçesine münhasır olmak üzere
ilgili kurumdan temin edilmiştir.
Arazi Metrekare Değeri= 14.760/1000 =
14,76 YTL/m2 olarak hesaplanmış olacaktır.
İmar planında konut veya ticaret alanı
olarak ayrılan Hazine taşınmazları için ise
"Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınarak yapılacak değer
tespiti "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar
Formu"nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer
Hususlar" bölümünde gösterilecektir.
Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek
taşınmazlar ile değeri tespit edilecek taşınmazın, aynı
bölgede, imar planı ile aynı kullanım amacını ihtiva
etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa
konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir.
Aksi durumda bu değerlendirme yöntemi
kullanılmayacaktır.
Ayrıca, karşılaştırma yönteminde,
taşınmazların bulunduğu alanın imar planı içerisinde yer
alması ve her bir taşınmazın imar durumlarının açık ve
net bir şekilde ilgili idare tarafından belirlenmiş
olması gerekmektedir.
Taşınmazların değerleri, taşınmazlara ait
TAKS, KAKS,
Hmax
veya "Emsal Oran (E)" dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Örnek: (A) İlinin, (X) ilçesinde bulunan
Hazineye ait ve imar planında konut ya da ticaret alanı
olarak ayrılan taşınmazın değer tespitinin
"Karşılaştırma Yöntemi" kullanılarak hesaplanmasındaki
veriler aşağıdaki gibidir.
A) İmar Planı ile Ticaret veya Konut Alanı
Olarak Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait TAKS, KAKS,
Hmax
Verileri Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi
|
TAŞINMAZLARIN
YÜZÖLÇÜMÜ/DEĞERİ
İMAR DURUMU VERİLERİ |
EMSAL
TAŞINMAZLARA AİT VERİLER |
DEĞERİ HESAPLANACAK
TAŞINMAZA AİT
VERİLER |
|
Taşınmazların |
A |
B |
C |
D |
|
Yüzölçümü (m2) |
600 |
500 |
800 |
700 |
|
Emsal Değerleri (YTL) |
27.000 |
32.000 |
50.400 |
? |
|
İmar Durumu Verileri |
|
|
|
|
|
Hmax (m) |
9,50
(3 Kat) |
12,50 (4 Kat) |
9,50
(3 Kat) |
12,50
(4 Kat) |
|
TAKS |
0,25 |
0,25 |
0,30 |
0,20 |
|
KAKS |
0,75 |
1,00 |
0,90 |
| | 
