|
Gayrimenkul alım-satımlarında gerçek değer
Harçlar Yasası'nın dördüncü
kısmında "Tapu ve kadastro harçları" ile ilgili hükümler
yer almaktadır. (Madde: 57-70)
Tapu ve kadastro harçları, söz konusu yasaya ekli (4)
sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve
mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu
olarak alınmaktadır. Bu bağlamda söz konusu tarifede
harç hesaplamasında bazı hallerde kayıtlı değerlerin,
yine bazı hallerde emlak vergisi değerinin esas alınması
öngörülmüştür.
Yasanın 63. maddesinde "kayıtlı değer" ile "Emlak
Vergisi" değerinin tanımı yapılmış olup, bu tanımlamaya
göre yasada sözü edilen "kayıtlı değer" veya "Emlak
Vergisi değeri" deyimi Emlak Vergisi Yasası'na göre
belirlenen değerdir.
"Amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanunda ve
bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında"ki yasanın
11. maddesinin (c) bendi ile Harçlar Yasası'nın 63.
maddesinin 2 ve 3. fıkraları değiştirilmiş, "gayrimenkul
devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı"nın,
Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen
devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması hüküm
altına alınmıştır.
Buna göre, yine söz konusu yasa ile yapılan değişiklik
uyarınca "Tapuda yapılan işlemlerden sonra, Emlak
Vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç
ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin
gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde,
aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh"
edilecektir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro
harcı için Vergi Usul Yasası'nda varolan vergi ziyaı
cezası yüzde 25 nispetinde uygulanacaktır.
Yapılan yeni düzenleme ile gayrimenkul devir ve
iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu
harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiş olup, söz konusu
değişiklikten önce uygulanmakta olan Emlak Vergisi
değeri esasına bağlı beyandan vazgeçilmiştir. Bu
değişiklik özellikle gayrimenkul devir ve iktisaplarına
yönelik olduğundan (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine
göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte
gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Bu nedenle 6 Haziran 2008 tarihinden itibaren yapılan ve
yapılacak olan gayrimenkul devir ve iktisaplarında
gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine
yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve
satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapulu işlem
yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden
daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin
belirlenmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç
yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil
edilecektir.
Dolayısıyla alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla
karşılaşmamaları için tapuda yapılacak gayrimenkul devir
ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinden
daha düşük bir bedelle işlem yapmama konusunda özen
göstermeleri gerekmektedir. Bir başka anlatımla tapu
işlemlerinde düşük beyanda bulunmaları halinde hem
alıcı, hem de satıcı hakkında işlem yapılacaktır.
Yasal düzenleme gereği, gayrimenkul devir ve
iktisaplarında (edinimlerinde), gerçek alım-satım
bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına
dayalı olarak tarhiyat yapılamayacaktır.
Örneğin Bay (A) sahibi bulunduğu gayrimenkulü (B)'ye 17
Temmuz 2008 tarihinde 150 bin YTL karşılığında
satmıştır. Söz konusu gayrimenkulün Emlak Vergisi değeri
73 bin YTL'dir. Taraflar tapuda alım-satım bedelini 80
bin YTL olarak beyan etmişler ve bu tutar üzerinden tapu
harcını ödemişlerdir. Böyle bir durumda tapuda işleme
konu edilen bedel olan 80 bin YTL Emlak Vergisi
değerinden yüksek olsa bile gerçek alım-satım bedeli
olan 150 bin YTL ile tapuda işlem sırasında beyan edilen
değer olan 80 bin YTL arasındaki (150.000-80.000=) 70
bin YTL'lik fark üzerinden hem alıcı, hem de satıcı
hakkında cezalı tarhiyat yapılacaktır. Bir başka açıdan
örneğin Bayan (Z)'nin konut almak üzere halihazırda arsa
olan gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı
sonucu ortaya çıkan arsa payını Bay (D)'den 20 Haziran
2008 tarihinde 300 bin YTL'ye satın almış olduğunu
varsayalım. Tapu harcı ise 20 bin YTL üzerinden
ödenmiştir. Bu durumda ilk bakılacak olan, söz konusu
arsanın Emlak Vergisi değeri olacaktır. Söz konusu
arsanın Emlak Vergisi değerinin de örneğin 20 bin YTL
olduğunu varsayacak olursak, bu taktirde burada üzerine
üzerine kat irtifakı tesis edilmiş olan arsaya inşa
edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa
payının satışı yapılmıştır. Dolayısıyla arsa payının
satışının konut satışından bir farkı bulunmamaktadır.
Böyle bir durumda arsa payı vasfındaki gayrimenkulün
alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli
üzerinden harç ödeyecektir. Buna göre beyan edilen değer
arsa payı için belirlenen Emlak Vergisi değeri olmakla
birlikte gerçekte alım-satım bedelini yansıtmamaktadır.
Dolayısıyla gerçek alım-satım bedeli ile Emlak Vergisi
değeri arasındaki fark (300.000-20.000=) 280 bin YTL
üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı
tarhiyatı yapılabilecektir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi 6 Haziran 2008 tarihinden
itibaren gayrimenkul devir ve edinimlerinde tapu
harcının alım-satım değeri üzerinden hesaplanması
gerekmektedir.
Veysi Seviğ
22.07.2008 |
