|
Yeni
Kat Mülkiyeti yasası ne getirdi
Geçimsiz komşuların evi,
mahkeme kararıyla satışa çıkarılacak. Kimse keyfi
tadilat yapamayacak. Balkonlar rengarenk olmayacak.
Meclis, apartman ve sitelerde yaşayan herkesi yakından
ilgilendiren Kat Mülkiyeti Yasası'nı kabul etti. Yasa,
binaların depreme karşı dayanıklı hale getirilmesini
sağlayacak. Hiç kimse kafasına göre evinde değişiklik
yapamayacak. Dükkan ve galeriler için kolonlar
kesilemeyecek, balkonlar rengârenk boyanamayacak. Meclis
Genel Kurulu'nda kabul edilen yasa şu düzenlemeleri
içeriyor:
* DEPREM HARCAMALARI:
Depreme dayanıklılık için yapılacak harcamalar, ana
gayrimenkulün genel giderlerine ilave edilecek. Binayı
güçlendirme gider ve avans payını ödemeyenler, gecikme
için aylık yüzde 5 tazminatı ödeyecek.
* GEÇİMSİZ KOMŞULAR:
Yasada geçimsiz komşular için de bir düzenleme yapıldı.
Kooperatif kesintisi, apartman aidatı, bakım, onarım
gibi konularda borcunu ödemeyen, yükümlülüklerini yerine
getirmeyerek komşuları için hayatı çekilmez hale
getirenlerin mahkeme kararı ile evlerinin satılması
kararında zarara uğramaları önlenecek. Ev, davanın
açıldığı tarihteki değil, hüküm verildiği tarihteki
rayiç değerinden satılacak. Mevcut sistemde ev davanın
açıldığı tarihteki değerinden satılıyordu. Davalar çok
uzun sürdüğü için vatandaşlar büyük zararlara
uğrayabiliyordu. Dava açıldığında bir ev 50 bin YTL ise
mahkeme sonuçlandığında değeri 100 bin YTL'ye çıkıyor,
ancak yasadaki hüküm nedeniyle vatandaş 50 bin YTL'lik
zarara uğruyordu. Kat maliklerinden bir kısmı bu davayı
açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açacak ve
hâkim, hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak
sahibine ödenmek üzere davacılara uygun bir süre
verecek. Devir bedelinin süresi içinde geçimsiz komşunun
hesabına yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde
ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız
bölümünün mülkiyetinin, davayı açmış olan kat
maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve
devir bedelinin işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine
karar verecek. Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine
düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara
rağmen, İhtar tarihinden başlayarak 2 ay içinde yerine
getirmezse, hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının,
dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara
arsa payları oranında devrine karar verebilecek.
* SİTE YÖNETİMİ İKİ YILDA
BİR TOPLANACAK: Site yönetimleri seçimlerinin iki
yılda bir yapılmasının yolu açıldı. Mevcut sistemde
yılda bir site yönetimi seçiliyordu. Birkaç bloktan
oluşan sitelerde yönetim seçimlerini yapacak kişileri
bile seçmek bir yılı buluyordu.
ORTAK ALAN TADİLATI İZİNLE: Gayrimenkullerin
ortak alanlarında yapılacak tadilatlar için tüm kat
maliklerinin yazılı rızasının alınması hükmü de değişti.
Yeni yasada daire sahiplerinden biri, diğer kat
maliklerinin "beşte dördünün" (yüzde 80) yazılı rızası
olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya
yaptıramayacak. Ancak acilen onarım veya ana yapının
güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit
edilirse kat maliklerinin rızası aranmayacak.
* MUHALİF OLANLAR DAVA
AÇABİLECEK: Bina ile ilgili alınan bir kararı
benimsemeyen daire sahipleri mahkemeye kararın iptali
için dava açabilecek.
* TADİLATA SINIR: Komşularının onayı olmadan hiç
kimse evindeki kolan ve kirişleri kestiremeyecek. Taşıma
sistemine dahilse duvarlarını yıktıramayacak. Özellikle
apartmanların altındaki dükkân ya da galerilerin kolon
ve kirişleri kesip, depremde binaların yıkılmasına neden
olmasının önüne geçilmiş olacak.
BİN YTL CEZA: Yasa çıkmadan önce kat irtifakı
kurulmuş ve yapıları tamamlanıp yapı kullanma belgesi
alınmış binalara, yasanın yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren en geç 2 yıl içinde kat mülkiyetine geçecek.
Belirtilen sürede, kat mülkiyetinin kurulması için
gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri,
bin YTL para cezası ödeyecek.
İŞTE KANUNUN TAM METNİ
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
|
Kanun No. 5711 |
|
Kabul Tarihi: 14/11/2007
|
MADDE 1-
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre
açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının
bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis
edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı
sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine
bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin
değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma
sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat
irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin
veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine,
bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine
çevrilir."
MADDE 2-
634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının
(a) bendine, "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden
sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş,
kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası
diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3-
634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki
fıkra eklenmiştir.
"Kat
mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik
bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya
bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî
açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden
çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek
bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir
tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik
projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil
Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir."
"Gelirinin
ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla
ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin
malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız
bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin
beyanlar hanesinde gösterilir."
MADDE 4-
634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"MADDE 11-
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre
tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu
Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel
hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde
de uygulanır.
Henüz
kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca
tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur."
MADDE 5-
634 sayılı Kanunun 12 nci
maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE 12-
Kat mülkiyetinin kurulması için,
anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler
ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a)
Anagayrimenkulde, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm,
eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin
yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje
müellifi mimar tarafından yapılan ve
anagayrimenkulün maliki veya
bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu
kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden
çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile
yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız
bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının
varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci
maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her
bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi
nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden
numarasını, varsa eklentisini gösteren ve
anagayrimenkulün maliki veya
bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli
liste."
MADDE 6-
634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü
fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Sözleşme
düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine
çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat
mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat
mülkiyetinin kurulması halinde ise
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu
gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa
anagayrimenkulün leh ve
aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki
işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve
anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve
sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları
işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün
sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı,
irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra,
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek
irtifak hakları da anagayrimenkulün
tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti
kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir."
MADDE 7-
634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki
fıkra eklenmiştir.
"Henüz yapı
yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde
kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12
nci maddenin (a) bendine
uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki
yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine
vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine
geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez."
"Yapıları
tamamlanmış olan kat irtifaklı
anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin
alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat
mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı
sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı
uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu
idaresine verilmesi gereken 12 nci
maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan
veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat
irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her
bağımsız bölüm için, anagayrimenkul
belediye sınırları içinde ise belediye, belediye
sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk
Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 8-
634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızası olmadıkça
anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım
ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya
yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir
bozukluğun anayapıya veya
bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve
acilen onarılması gerektiğinin veya
anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun
mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve
güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde
yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat
maliki kendi bağımsız bölümünde
anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis
ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile
birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak
rızası ile anayapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."
MADDE 9-
634 sayılı Kanunun 20 nci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan
"koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme"
ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan "yüzde
on" ibaresi "yüzde beş" olarak değiştirilmiştir.
MADDE 10-
634 sayılı Kanunun 22 nci
maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"4721
sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son
fıkrası hükmü burada da uygulanır."
MADDE 11-
634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına
"tesislerin yeniden yapılması" ibaresinden sonra gelmek
üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması
gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi eklenmiştir.
MADDE 12-
634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü
fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Bu gibi
bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin
hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek
bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları
oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı
ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu
karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı
açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve
hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak
sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba
yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen
belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin
süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz
edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının
bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat
maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve
devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya
ödenmesine karar verir."
"Bu
maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince
alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden
başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan
başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi
ortadan kalkmışsa düşer."
MADDE 13-
634 sayılı Kanunun 26 ncı
maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat
irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları,
noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar
tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse
diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa
payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki
değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında devrine karar verir."
MADDE 14-
634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü
fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.
"Toplu
yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az
olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda,
böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının
ilk ayı içinde toplanır.”
“İlk
toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman
yedi günden az olamaz.”
MADDE 15-
634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Yeter
sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç
onbeş gün sonra yapılır. Bu
toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur.”
MADDE 16-
634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle
kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden
fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak,
kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi
taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet
edebilir."
MADDE 17-
634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü
fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul
toplantısına katılan ancak 32 nci
madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki
karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya
katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden
başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh
mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı
durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden
birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette
faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine
getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat
malikleri, anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin
müdahalesini isteyebilir."
"Tespit
edilen süre içinde hâkimin kararını yerine
getirmeyenlere, aynı mahkemece,
ikiyüz elli Türk Lirasından
ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası
verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır."
MADDE 18-
634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı
yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde
asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya
yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından
ikiyüzelli Türk Lirasına
kadar idarî para cezası verilir."
MADDE 19-
634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
"Kat
malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin
davalar, kat maliklerini temsilen
yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu
veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye
husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici,
açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu
yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının
iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak
giderlerden karşılanır."
MADDE 20-
634 sayılı Kanunun 47 nci
maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul
olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında
bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle
devredilir."
MADDE 21-
634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci
fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"İmar
Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller
arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve
ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı
İmar Kanununun 46 ncı
maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar
Kanununun 16 ncı maddesi
gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün
malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi
bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir
anlaşmaya varılamazsa, her
gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer
değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine
göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı
ayrı takdir edilerek,
bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici
fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir
gayrimenkulün hükme en yakın
tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten
sonra, bunlardan değeri en fazla olan
gayrimenkulün malikine,
öteki gayrimenkulleri bu
değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu
teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş
olur."
MADDE 22-
634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere
"Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı
"Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler eklenmiş,
mevcut 66 ve 67 nci
maddeler, 75 ve 76 ncı
maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
"DOKUZUNCU
BÖLÜM
Toplu
Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66-
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde,
belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya
yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi
bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı
ifade eder.
Toplu yapı
kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu
olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve
imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark
gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu
yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya
kat mülkiyetinin tesisinde ayrı
ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden
fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller
üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat
mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar
tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat
irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak
yerler
MADDE 67-
Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki
bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına
tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine,
tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer
parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm
numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline
kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde
bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı
kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve
alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin
ortak yeri sayılır.
Vaziyet
plân ve projeleri
MADDE 68-
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki
yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve
şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya
parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün
olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı
hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve
projelerde belirtilir.
Kamuya
ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu
konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması
hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu
yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı
uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere
ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca
hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69-
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki
birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak
yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi
sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin
olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir
parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer
alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak
yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız
bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca
yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok
niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca
belirtilir.
Bir adada
birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan
parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız
bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından
kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada
temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka
türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok
yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince
seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan
yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin
sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği
dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada
temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı
kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı
kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda
yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı
kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı,
kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu
kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı
temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve
blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm
maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği
toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında
belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu
yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
sahiptirler.
Yönetim
plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70-
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını
kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim
plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini
bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu
yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri
bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu
şarttır.
Geçici
yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı
alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün
oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici ve
denetçi atama
MADDE 71-
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat
malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan
yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri
kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu
yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki
bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve
denetçi atar.
Blok
yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok
niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri
için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise,
toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve
temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız
bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak
giderlere katılma
MADDE 72-
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların
sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere
ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri
tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin
ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından
karşılanır.
Blok kat
malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim
kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68
inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen
belgelerden sayılır.
Kat
malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve
tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda
bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı
ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten
kaçınamazlar.
Geçici
yönetim
MADDE 73-
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek,
yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli
girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim
kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında
geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar
devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici
yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl
sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu
yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından
itibaren on yıl geçmekle
sona erer.
Uygulanacak
diğer hükümler
MADDE 74-
Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu
yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik
edilir."
MADDE 23-
634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"GEÇİCİ
MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat
irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı
kullanma belgesi alınmış bulunan
anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği
tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine
geçilmesi zorunludur. Bu
anagayrimenkullerde yapı
kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk
eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine
geçiş işlemleri sırasında
cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat
irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa
yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli
olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer
kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı
bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine
getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine,
anagayrimenkul belediye
sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları
dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî
para cezası verilir."
MADDE 24-
634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek
3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ
MADDE 1-
Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik,
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay
içinde hazırlanır.
GEÇİCİ
MADDE 2-
13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda
yönetim plânı olmasa dahi 12 nci
madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇİCİ
MADDE 3-
Bu Kanunun
yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait
yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç
altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim
plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat
malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut
toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre
yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini
sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim
plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25-
Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26-
Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
|
