Sermaye Piyasası Kurulundan
SERMAYE
PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME
STANDARTLARI HAKKINDA TEBLİĞDE
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR
TEBLİĞ (SERİ: VIII, No: 48)
(25.08.2006)
MADDE 1 –
(1) 6/3/2006 tarihli ve 26100 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanan Seri:
VIII, No: 45 sayılı Sermaye
Piyasasında Uluslararası Değerleme
Standartları Hakkında Tebliğin 1
nolu
ekinde yer alan Uluslararası
Değerleme Standartları Kılavuz Notu,
No.3’e Tebliğ ekinde yer alan metin
kısmı eklenmiştir.
MADDE 2 –
(1) Bu
Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe
girer.
MADDE 3 –
(1) Bu
Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası
Kurulu yürütür.
Uluslararası
Değerleme Kılavuz Notu, No.3
Fabrika
(Tesis) ve Ekipman Değerlemesi
1.0 Giriş
1.1. Fabrika ve
ekipman, maddi varlıkların genel bir
sınıfını teşkil eder. Uluslararası
Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1),
finansal
raporlama amacına yönelik
değerlemenin şartlarını ele alır. Bu
Kılavuz Notu, Uluslararası Değerleme
Standartlarının fabrika ve ekipman
varlıklarına uygulanmasına yardımcı
olmak amacıyla ek bilgiler
sağlamaktadır.
1.2. Fabrika ve
ekipmanlar, onları diğer çoğu
gayrimenkul türlerinden
ayıran
ve değerlerinin tespitinde
kullanılacak değerleme yaklaşımı ile
değerlemenin raporlanmasını
etkileyen bazı karakteristik
özelliklere sahiptir. Fabrika ve
ekipmanlar, tipik olarak,
taşınabilme veya başka bir yerde
yeniden kurulabilme özelliğine
sahiptirler ve genelde
gayrimenkule
kıyasla daha hızlı yıpranmaya
tabidirler. Değer, bir fabrika veya
ekipman kaleminin bir işlem ünitesi
dahilindeki diğer varlıklarla
birlikte mi yoksa ayrı bir varlık
olarak mı değerlemeye tabi
tutulduğuna ya
da bulunduğu yere bağlı bir kalem
olarak mı yoksa taşınabilir bir
unsur olarak mı değerlendirildiğine
bağlı olarak önemli ölçüde
değişecektir.
2.0
Kapsam
2.1. Bu Kılavuz Notu,
Standartlarda tanımlanan yaklaşım,
ilke ve temellerin fabrika ve
ekipman değerlemesine uygulanması
ile ilgilidir. Aşağıda belirtilen
Kılavuz Notları da fabrika ve
ekipman değerlemesi ile ilgili
olabilir:
GN 4, Maddi Olmayan
Varlıkların Değerlemesi
GN 5, Kişisel
Mülkiyetin Değerlemesi
GN 6, Şirket
Değerlemesi
GN 7, Tehlikeli ve
Zehirli Maddelerin Değerlemede
Dikkate Alınması
GN 8,
Finansal
Raporlama İçin Maliyet Yaklaşımı
2.2.
Bu
Kılavuz Notu hem özel sektör hem de
kamu sektörü kuruluşlarının fabrika
ve ekipman varlıklarının
değerlemesinde geçerlidir.
3.0
Tanımlar
Uluslararası Değerleme
Standartları Tanımları
3.1. Fabrika ve
Ekipman.
(a) kuruluşun hizmet
ya da
mal üretiminde veya arzında
kullanmak, diğer şahıslara kiralamak
amacıyla yahut idari amaçlarla
elinde bulundurduğu; ve
(b) belirli bir süre
kullanılması beklenen,
gayrimenkul dışındaki maddi
varlıklar.
Tesis ve ekipman
kategorileri şunlardır:
Fabrika. Diğerleriyle
ayrılmaz bir biçimde bağlantılı
olan, özel nitelikli binaları,
makineleri ve ekipmanı da
kapsayabilen varlıklar.
Makine. Tek
tek
makineler veya bir makine topluluğu.
Bir makine, bir kuruluşun
işleyişiyle ilgili belirli bir
süreçte kullanılan bir araçtır.
Ekipman. İşletme veya
kuruluşun işleyişine yardım etmesi
için kullanılan diğer varlıklar.
3.2. Pazar Değeri. Bir
mülkün uygun bir pazarlamanın
ardından birbirinden bağımsız
istekli bir alıcıyla istekli bir
satıcı arasında herhangi bir zorlama
olmaksızın ve tarafların herhangi
bir ilişkiden etkilenmeyeceği
şartlar altında, bilgili, basiretli
ve iyi niyetli bir şekilde hareket
ettikleri bir anlaşma çerçevesinde
değerleme tarihinde el değiştirmesi
gereken tahmini tutardır.
Uluslararası
Finansal
Raporlama Standartları Tanımları
3.3. Mülk, Fabrika ve
Ekipman (Maddi Duran Varlıklar).
(a) hizmet
ya da
mal üretiminde veya arzında
kullanmak, diğer şahıslara kiralamak
amacıyla veya idari amaçlarla elde
bulundurulan; ve
(b) birden fazla
(muhasebe) dönem(in) de kullanılması
beklenen (UMS 16, paragraf 6).
maddi varlıklar.
3.4. Makul Değer.
Bilgili ve istekli taraflar
arasında, herhangi bir ilişkiden
etkilenilmeyecek şartlar altında bir
varlığın el değiştirebileceği fiyatı
ifade eder (UMS 16, paragraf 6).
3.5.
Finansal
Kiralama. Bir varlığın mülkiyetine
ait tüm risk ve hakları devreden bir
kiralama işlemi. Mülkiyet hakkı
sonunda devredilebilir veya
edilmeyebilir (UMS 17, paragraf 4).
3.6.
Operasyonel
Kiralama.
Finansal kiralama dışında bir
kiralama (UMS 17, paragraf 4).
4.0 Muhasebe Standartlarıyla İlişki
4.1. Uluslararası
Finansal
Raporlama Standartlarına (UFRS)
göre, Maddi Duran Varlıklar bir
işletmenin bilançosuna
ya
maliyet eksi amortisman eksi değer
düşüklüğü üzerinden
ya da
yeniden değerleme tarihi itibariyle
makul değer eksi amortisman eksi
değer düşüklüğü üzerinden dahil
edilebilir (UMS 16, paragraflar 29,
30 ve 31). Fabrika ve ekipman
kalemlerinin makul değeri, genelde
değerleme ile saptanan pazar
değeridir (UMS 16, paragraf 32).
Diğer sabit varlıklarla birlikte
fabrika ve ekipmanlar; UMS 2,
Stoklar; UMS 17, Kiralama İşlemleri;
UMS 36, Varlıklarda Değer Düşüklüğü;
UFRS 3, İşletme Birleşmeleri ve UFRS
5, Satış Amaçlı Elde Tutulan Duran
Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler
de dahil olmak üzere diğer
UFRS’lere
tabi olabilir.
4.2. Uluslararası
Değerleme Uygulaması (UDU) 1,
Finansal
Raporlama İçin Değerleme, yukarıda
atıfta bulunulan çeşitli
UFRS’lere
göre değerleme ve değerlemenin
raporlanmasına ilişkin
gereklilikleri belirlemektedir.
4.3.
Finansal
raporlara dahil edilecek olan
fabrika ve ekipman değerlemeleri
için geçerli olan yaklaşım ve
varsayımlar, başka bir amaç için
uygun olanlardan farklı olabilir.
Eğer aynı raporda farklı amaçlara
yönelik değerler bildiriliyorsa, net
bir ayrım yapılmalıdır. Farklı
UFRS’lere
göre farklı değerleme varsayımları
uygun olabilir; bu yüzden de
Değerleme Uzmanının ilgili
standardın temel şartlarına aşina
olması ve değerleme çalışmalarına
devam etmeden önce uygun
varsayımları müşteriyle tartışması
önemlidir.
5.0 Kılavuz
5.1. Fabrika ve ekipman
değerlemeleri, aşağıdaki
yaklaşımlardan herhangi birini
kullanarak yapılabilir:
5.1.1. emsal
karşılaştırma yaklaşımı.
5.1.2. maliyet
yaklaşımı (amortismana tabi tutulmuş
yerine koyma maliyeti) (bakınız: GN
8); ve
5.1.3. gelir indirgeme
yaklaşımı.
5.2.
UFRS’lere
uyum dahil pek çok amaç açısından,
en uygun değer yaklaşımı Pazar
Değeridir. Ancak Pazar Değeri,
basitçe, bilgili ve istekli taraflar
arasında, piyasa koşullarında ve
muvazaasız bir işlemde alım satımın
gerçekleştiğini varsayar; belirli
bir varlığın, hangi koşullar
içerisinde satışa sunulduğu
ya da
değerleme üzerinde önemli bir etkiye
sahip olabilecek diğer koşullar
hakkında sessiz kalır. Bu nedenle,
Değerleme Uzmanı, fabrika ve ekipman
değerlemesi gerçekleştirirken,
varlığın yapısına ve değerleme
amacına uygun ek varsayımları da
dikkate almalıdır. Bu varsayımlar,
fabrika ve ekipmanın halihazırda
kullanıldığı işletmenin durumu
ya da
ayrı ayrı
kalemler itibariyle varlıkların
diğer varlıklarla ne dereceye kadar
entegre olduğu gibi hususları
içerebilir. Farklı koşullarda
ya da
farklı değerleme amaçları için uygun
olabilecek varsayımların örnekleri
şunlardır:
5.2.1. fabrika ve
ekipmanın bir bütün olarak, yerinde
ve faaliyetlerini sürdürmekte olan
işletmenin bir parçası olarak
değerlemesi;
5.2.2. fabrika ve
ekipmanın yerinde fakat işletmenin
kapalı olduğu varsayılarak
değerlemesi; ya
da
5.2.3. fabrika ve
ekipmanın mevcut yerlerinden
kaldırılacağı düşünülerek bağımsız
kalemler halinde değerlemesi.
Faaliyetlerini
sürdürmekte olan işletme
varsayımının kamu sektöründeki
varlıklar için karşılığı; kamu
sektörü varlıklarının ilgili kamu
mal ve hizmetlerinin
tedariğinde
kullanılmaya devam edilecekleri
kabulüdür.
5.3. Yukarıdaki
varsayımlar listesi sınırlayıcı
değildir. Çoğu fabrika ve ekipmanın
farklı yapıları ve taşınabilir
oluşları göz önüne alındığında,
Pazar Değerinin bulunmasında,
varlığın piyasaya sunulduğu durum ve
koşulları tanımlayacak uygun
nitelikli varsayımlara ihtiyaç
olacaktır. Bu varsayımlar,
müşteriyle tartışılmalı ve rapora
dahil edilmelidir. Raporda birden
fazla varsayım setine yer vermek ve
her varsayım için ayrı
ayrı
sonuçları raporlamak uygun olabilir;
örnek olarak, işletmenin kapatılması
veya faaliyetlerin durdurulmasının
kesin olmadığı hallerde, bu
durumların Pazar Değeri üzerindeki
etkisini ayrıca göstermek
gerekebilir.
5.4. Fabrika veya
ekipmanın Pazar Değerini
etkileyebilecek diğer faktörler
arasında şunlar da bulunmaktadır:
5.4.1. fabrika ve
ekipmanın yerinde değerlemeye tabi
tutulduğu hallerde, montaj ve
hizmete sokma maliyetleri;
5.4.2. taşınacağı
durumlarda yapılan değerlemelerde,
hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma
sonrasında muhtemel yeniden hizmete
sokma giderleri için ayrılan
karşılıklar ve hangi tarafın bu
maliyetleri karşılayacağı. Bazı
hallerde, bu maliyetler önemli
olabilir; bu nedenle, Değerleme
Uzmanı, müşteriyle bunların nasıl
yansıtılması ve hangi varsayım(lar)ın
uygulanması gerektiği konusunda
fikir birliğine varmalıdır.
5.5. Kısıtlı hammadde
kaynakları, binaların sınırlı
ömürleri, fabrikanın içinde
bulunduğu arsa ve binalara ilişkin
sınırlı süreli kullanım hakları,
yasal kısıtlamalar ve çevre
düzenlemeleri gibi faktörler de
fabrika ve ekipmanın değeri üzerinde
önemli etkilere sahip olabilirler.
Bu faktörlerin, Değerleme Uzmanı
tarafından göz önüne alınması ve
gerekli varsayımların uygulanması
gerekecektir.
5.6. Belli bir binaya
hizmet sağlayan bazı fabrika ve
ekipmanlar,
gayrimenkule dayalı hakların
devrinde doğal olarak alım satıma
dahil edilecektir. Buna örnek,
elektrik, gaz, ısıtma, soğutma veya
havalandırma tesisleri ile asansör
gibi ekipmanlardır. Her ne kadar bu
kalemlerin değeri genelde
gayrimenkule
dayalı hakların değeri içinde yer
alsa da, amortisman muhasebesi gibi
çeşitli amaçlar için, bu kalemleri
ayrı ayrı
değerlemek gerekebilir. Bu durumda
Değerleme Uzmanı, bu kalemlerin
ayrıca değerleme ve kullanıma tabi
tutulmasının
gayrimenkule dayalı hakların
değerini etkileyeceğini açıkça
belirtmelidir. Aynı yerdeki
gayrimenkul varlıkları ile fabrika
ve ekipman varlıklarının değerlemesi
için farklı Değerleme Uzmanları
görevlendirildiğinde, gözden kaçırma
veya mükerrer sayımların
engellenmesi için Değerleme
Uzmanları arasında dikkatli bir
işbirliği gereklidir.
5.7. Maddi olmayan
varlıklar, fabrika ve ekipman
tanımının dışında yer alırlar.
Ancak, maddi olmayan varlıkların
fabrika ve ekipmanların değeri
üzerinde bazı etkileri olabilir;
örneğin, model ve kalıpların değeri
genelde fikri mülkiyet haklarıyla
ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır.
Bu gibi durumlarda Değerleme Uzmanı,
bir değerlemeyi raporlamadan önce,
söz konusu maddi olmayan varlıklara
ilişkin olarak hangi varsayımların
uygun olduğunu belirlemelidir.
İşletim yazılımı, teknik veriler,
üretim kayıtları ve patentler, alım
satıma dahil edilip edilmediklerine
bağlı olarak, fabrika ve
ekipmanların değeri üzerinde
etkileri olabilecek maddi olmayan
varlıklara örnektir.
5.8. Fabrika ve
ekipmanlar,
finansal kiralama gibi bir
finansal
sözleşmeye tabi olabilirler. Bu
durumda, söz konusu varlık, borç
verene ya
da kiralayana sözleşme çerçevesinde
belirlenen belli bir meblağ
ödenmeden satılamaz. Bu meblağ,
varlığın ipoteksiz değerinin
üzerinde veya altında olabilir. Bu
tür sözleşmelere tabi fabrika ve
ekipman kalemleri, üzerinde ipotek
bulunmayan varlık kalemlerinden ayrı
olarak tanımlanmalı ve değerleri de
ayrı raporlanmalıdır.
Operasyonel
kiralamaya tabi olan
ya da
üçüncü şahısların malı olan varlık
kalemleri, mülkiyet hakları kiracıya
devredilmediğinden genel olarak
hariç bırakılır.
Finansal
ve operasyonel
kiralamalar konusunda bilgiler, UDU
1, Ek A’da
yer almaktadır.
5.9. Pazar Değeri
kavramı, özel anlaşma, ihale, açık
artırma vs. gibi herhangi bir özel
satış yöntemini dile getirmez. UDES
1’deki kavramsal çerçeve, Pazar
Değerinin en uygun biçimde pazarlama
yapıldıktan sonra yapılan bir satış
varsaydığını açıkça ortaya koyar. Bu
tanım zımnen, satış yönteminin,
varlık veya belirli bir varlık grubu
için, belirli koşullar altında en
yüksek değeri ortaya çıkaracak
yöntem olduğunu belirtir. İstekli ve
bilgili bir satıcı, fiyatı en üst
düzeye çıkarmayacak bir satış
yöntemini gönüllü olarak
seçmeyecektir. Ancak, eğer alım
satım, satıcıyı elden çıkarmada en
uygun metodu seçmekten alıkoyan
koşullar altında gerçekleşiyorsa,
satıcının üzerindeki kısıtlamalar o
anda piyasadaki tüm satışlar için
geçerli kısıtlamalar olmadığı
takdirde öngörülen değer Pazar
Değeri olamaz. Bir satıcı veya
varlığa özgü belli bir kısıtlama,
söz konusu kısıtlamaya tabi olarak
satma gereğiyle birleştiğinde,
ortaya zorunlu satış durumu
çıkabilir.
5.10. Fabrika ve
ekipman varlıklarının zorunlu satış
koşullarına tabi olması,
gayrimenkullere
kıyasla daha fazla ortaya çıkan bir
durumdur. Örnek olarak, bazen
varlıkların uygun pazarlamayı
engelleyen bir zaman aralığında
elden çıkarılması gerekir; çünkü
varlıkların o andaki sahibi, ilgili
arsa veya binayı boşaltmak
ya da
teslim etmek zorundadır. Böyle bir
durumun ortaya çıkması veya
çıkabileceğinin öngörülmesi halinde,
Değerleme Uzmanının, umulabilecek
ya da
kabul edilmesi gereken fiyat
konusunda tavsiyelerde bulunması
uygun olabilir; ancak bunu yapmadan
önce, anılan kısıtlamanın yapısını
tam olarak belirlemesi ve satıcının
belirlenen zaman aralığında
varlıkları elden çıkaramamasının
sonuçlarını da anlaması gerekir.
Örneğin, varlıklar üzerindeki haklar
kaybedilebilir nitelikte olabilir
veya mal sahibi belirli mali cezai
şartlara tabi olabilir.. Bunun
yanında satışa alternatif diğer
seçenekleri de göz önünde
bulundurmak gerekebilir; örneğin,
kalemleri elden çıkarmak üzere başka
bir mekana taşımanın pratik olup
olmayacağı ve bunun maliyeti gibi.
Değerleme Uzmanı, mevcut veya
muhtemel koşullar hakkında yeterli
bilgiye sahip olmadan anlamlı
tavsiyelerde bulunamaz; çünkü bu
durumda gerçekleşecek bir alım satım
Pazar Değeri tanımının dışında
kalacaktır. Zorunlu satış koşulları
altında gerçekleşecek alım satımlara
ilişkin varsayımların, dikkatli bir
şekilde değerlendirilmesi ve
açıklıkla belirtilmesi gerekir.
6.0 Yürürlük Tarihi
6.1. Bu Uluslararası
Değerleme Kılavuz Notu, 1 Ocak 2006
tarihinde yürürlüğe girmiştir.
|