AKTİFTE KAYITLI ARSAYA KAT KARŞILIĞI İNŞAATTA K.D.V.

               Ülkemizde uzun yıllardır “kat karşılığı inşaat”, “arsa karşılığı inşaat”, “arsa payı karşılığı kat inşaatı”, “arsa satış vaadi karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi” ve benzeri adlarda inşaat yapım işleri gerçekleştirilmektedir. Arsa sahipleri, arsanın belli paylarının mülkiyetini müteahhide devretmekte, buna karşılık müteahhit anlaşma koşullarına uygun bağımsız bölümlerin inşaasını gerçekleştirdikten sonra, bunları arsa sahibine teslim etmektedir. Böylelikle arsa sahibi, arsasına bina inşa etmek için para harcamamakta, müteahhitte arsa alımı için kullanacağı finansmanla inşaatı gerçekleştirmektedir.

                Arsa karşılığı inşaat işleri ile ilgili olarak bu güne kadar birçok sorun ortaya çıkmış ve tartışmalar devam etmekte olmasına rağmen,  vergi kanunlarımızda konuya ilişkin yasal düzenleme yapılmamıştır. Vergi İdaresi 30. No.lu K.D.V. Genel Tebliğin “D” bölümünde yaptığı açıklama ile arsanın müteahhide teslimi ve arsaya karşılık müteahhidin konut veya işyeri tesliminin katma değer vergisi karşısındaki durumunu açıklamıştır. www.muhasebenet.net 

                30. No.lu K.D.V. Genel Tebliğin “D” bölümünde yapılan açıklamaya göre; “Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.(1)”

                Şirket aktifinde kayıtlı arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesinde yapılacak işlemleri soran mükellefe Vergi İdaresinin yaptığı açıklama şöyledir;

                “Bilindiği üzere kat karşılığı inşaatlarda arsa sahibinin arsayı müteahhide teslimi ile müteahhit tarafından inşa edilen gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin arsa sahibine tesliminin ayrı ayrı satış işlemi olarak değerlendirilmesi gerekeceği gibi müteahhitlerden kendi namlarına inşa veya arsa karşılığı inşa edilen binadan bağımsız bölümlerin devrinde inşa edilen gayrimenkulün tapuya tescil veya fiilen teslimi satış hükmündedir. www.muhasebenet.net 

                3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/1. maddesiyle Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zırai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler vergiye tabi tutulmuştur. 

            Kanunun 2/1. maddesine göre teslim; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.…www.muhasebenet.net 

Buna göre;

            1-Aktifinizde kayıtlı arsanın kat karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhide teslimi genel oranda (% 18) KDV’ne tabi olacaktır.

             Arsanın başlangıçta müteahhide verilerek bağımsız bölümlere isabet eden kısmının tapu siciline müteahhit adına tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihte, tescil yapılmaksızın arsanın müteahhide verilmesi durumunda arsanın inşaata başlanmak üzere fiili teslim tarihinde vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. Bu nedenle, arsanın tesliminin vuku bulduğu tarihteki emsal bedeli üzerinden KDV hesaplanması ve beyan edilmesi gerekmektedir.     www.muhasebenet.net             …

             Bu durumda; kat karşılığı arsanızın müteahhide teslimi ile müteahhit tarafından inşa edilen gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin tarafınıza teslimi ayrı ayrı satış hükmünde olduğundan; arsanızın müteahhide verilerek bağımsız bölümlere isabet eden kısmın tapu siciline müteahhit adına tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihte, tescil yapılmaksızın arsanın müteahhide verilmesi durumunda arsanın inşaata başlanmak üzere fiili teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde emsal değer üzerinden fatura düzenlemeniz gerekmektedir.(2)”

                Benzer açıklama 15.09.2006 tarih ve 17607 sayılı özelgede aşağıdaki şekilde yapılmaktadır.(3);

”Gayrimenkul satışlarında gelir, satıcı tarafından gayrimenkule iktisaden tasarruf etme hakkının alıcıya bırakıldığı (borcun ifa edildiği) anda elde edilmektedir. Gayrimenkullerde iktisaden tasarruf etme, satışın tapuya tescilli ile gerçekleşmektedir. Ancak bazı hallerde, tapuya tescil edilmeden önce de gayrimenkulün tasarruf hakkı alıcıya bırakılabilmektedir. Örnek olarak inşa edilen binanın alıcının kullanımına tahsis edilmesi, arsalarda arsa üzerine alıcı tarafından inşaata başlanılması veya tesisler kurularak arsanın depo, garaj, işyeri ve benzeri şekillerde kullanılması, arsanın tasarruf hakkının fiilen alıcıya bırakıldığını gösterir. Buna göre, gayrimenkul satışlarında satış işleminin tapuya tescil edildiği tarihte gelirin elde edildiği esas olmakla birlikte, tapuya tescilden önce, gayrimenkulün tasarruf hakkının acılıya bırakılması halinde, gelirin bu tarihte elde edilmiş sayılması gerekir.” www.muhasebenet.net 

                Yukarıda özetlenmeye çalışıldığı üzere Vergi İdaresi arsa karşılığı inşaat yapımında;

·       Arsa sahibinin arsayı müteahhitte sattığı ve buna karşılıkta müteahhit tarafından da inşaa edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine satıldığı,

·       Bu satışın ise; tapu siciline müteahhit adına tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihte, tescil yapılmaksızın arsanın müteahhide verilmesi durumunda arsanın inşaata başlanmak üzere fiili teslim tarihinde yapıldığı,

·       Satış bedelinin emsal bedel olduğu, arsa teslimindeki Emsal Bedel uygulamasında 213. Vergi Usul Kanunun 267. Maddesinin üçüncü sırasındaki takdir esasının uygulanması(4),

·       Şirket aktifinde kayıtlı gayrimenkulün müteahhit adına tapuya tescili veya inşaata başlama tarihlerinden hangisi önce ise, bu tarihten itibaren 7 gün içinde fatura düzenlenmesi gerektiği,

·       Şirket aktifinde kayıtlı arsanın kat karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhide teslimi genel oranda (% 18) KDV’ne tabi olduğu,  şeklinde  görüş açıklamaktadır.                

                Buna karşılık Danıştay kararlarında, arsa karşılığı inşaatta arsa tesliminin trampa sayılmayacağı, dolayısıyla işlemin katma değer vergisine tabi olmadığı (5.,6) yönünde kararları olduğu gibi, kat karşılığı inşaatta arsa tesliminin katma değer vergisine tabi olduğu şeklinde kararları da vardır.( 7)

                Adana Vergi Mahkemesi; “… arsanın mülkiyetinde değişiklik yapılmaksızın, üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşıldığı, bağımsız bölümlerin bir kısmının müteahhit tarafından arsa sahiplerine verilmesinin trampa muamelesi olmadığı, yükümlü şirketin arsa karşılığı inşa edip sözleşme uyarınca arsa sahiplerine bıraktığı bağımsız bölümlerin katma değer vergisine tabi olmayacağı” gerekçesiyle tahakkuk eden ve ödenen katma değer vergisinin arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili kısmını kaldırmıştır. Arsa karşılığı inşaatın katma değer vergisine tabi olmadığı yönünde verilen bu kararın Danıştay 11. Dairesi tarafından bozulması ve Mahkemenin ısrar kararı üzerine konu Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu tarafından; “… 30 sayılı Katma Değer Vergisi Genel Tebliğine dayanılarak işyeri teslimlerinin katma değer vergisine tabi olduğu yönünde bir düzenleme getirilmeden yönetmelikte yer alan düzenleme esas alınarak tahakkuk ettirilen katma değer vergisinde yasaya uyarlılık görülmemiştir.” Gerekçesiyle temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.(8)

                Görüleceği üzere Vergi İdaresi şirket aktifine kayıtlı arsanın kat karşılığı müteahhite verilmesinin katma değer vergisine tabi olduğu, vergi yargısı ise genel olarak katma değer vergisine tabi olmadığı görüşündedir.

                Bu durum, arsa sahipleri ile müteahhitler ve dolayısıyla da meslek mensuplarını karşı karşıya getirmektedir. Bir tarafın elinde tebliğ, özelgeler diğer tarafın elinde Danıştay kararları; teslim, trampa, gayrimenkulde mülkiyetin intikali, emsal bedelde uygulanacak sıra, muhasebe kayıtlarının uyumu v.b. tartışma.

                Yargı kararlarında yapılan “arsa karşılığı inşaatta satışın söz konusu olmadığı, sözleşmenin trampa olarak da nitelendirilemeyeceği, kat edinme karşılığı arsanın müteahhide verilmesi ve inşa edilen binadan bağımsız bölümler alınmasının hukuki açıdan birçok işlemi içeren ve
arsanın değerlendirilmesine yönelik kendine özgü bir hukuki işlem olduğu, varsayım ve benzetmeye dayalı vergi salınmasının, kanunilik ilkesi ile bağdaşmadığı ” yönündeki açıklamalar da dikkate alınarak, bu konuda uygulama birliği sağlanması için yasal düzenleme yapılmasına ihtiyaç bulunmaktadır.

(1) 16.12.1988 tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.        

(2) İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü Usul Müdürlüğünün 25.05.2006 tarih ve  B.07.1.GİB.4.34.19.02/VUK-1-229-12196 sayılı özelgesi   

(3) İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğünün 15.09.2009 tarih ve  B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK- Mük.80- 12976/17607 sayılı özelgesi   

(4) Gelir İdaresi Başkanlığı Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğünün 01.05.2008 tarih ve B.07.1.GİB.4.99.16.01/01/2008/VUK-229/MUK-27-12936 sayılı özelgesi   

(5) Danıştay 11. Dairesi 12.04.1995 tarih ve E:1995/566 ve K:1995/1111

(6) Danıştay 11. Dairesi 23.02.1999 tarih ve E:1997/3352 ve K:1999/768

(7) Danıştay   7. Dairesi 31.05.1994 tarih ve E:1994/413 ve K:1994/3012

(8) Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunun 25.12.1998 tarih, E:1997/415 ve 1998/444

Şevket UĞURBAŞ
Yeminli Mali Müşavir
ugurymm@gmail.com

İstanbul / 30.09.2010

muhasebenet.net 

-Diğer makaleleri

-Anayasa Mahkemesinin Verdiği Süre Doldu

-Ba ve Bs Formu Uygulamasında Değişiklikler

-Özel amaçla kullanılan yat, kotra ve her türlü motorlu deniz taşıtlarında, MTV kaldırılıyor

-5838 sayılı Bazı Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununa İlişkin Sirküler